Si të hartoni saktë një marrëveshje qiraje

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 04:10

Është më fitimprurëse të marrësh me qira një apartament drejtpërdrejt përmes pronarit, duke anashkaluar zyrat e pasurive të paluajtshme. Por atëherë kontrata do të duhet të lidhet në mënyrë të pavarur, dhe kjo nuk është një çështje e lehtë: duhet të merrni parasysh shumë pika dhe detaje në mënyrë që të shmangni problemet në të ardhmen dhe të jetoni në paqe dhe besim. Në këtë artikull, ne do të kuptojmë se çfarë duhet të kërkoni kur hartoni një marrëveshje qiraje.

Le të bëjmë një rezervë menjëherë: në këtë artikull do të përqendrohemi veçanërisht në kontratën për qiranë tregtare të ambienteve të banimit, e cila rregullohet nga Kapitulli 35 i Kodit Civil të Federatës Ruse dhe pjesërisht nga Kapitulli 5 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. Federata Ruse, domethënë marrja me qira e një apartamenti nga një individ. Ekziston një ndryshim në ligj midis një marrëveshjeje qiraje (që lidhet me një individ) dhe një marrëveshje qiraje (që lidhet me një person juridik). Megjithatë, në të folurit e zakonshëm përdoret fjala e mirëpërcaktuar “qira”. Prandaj, në këtë material për hir të thjeshtësisë, ne do të përdorim të dy termat - "qira" dhe "qira" - si ekuivalente.

Dokumentet

Në asnjë rast mos hezitoni t'i kërkoni pronarit të apartamentit të sigurojë një paketë të plotë dokumentesh:

• pasaportë;
• kërkohet një certifikatë e regjistrimit të pronësisë së banesës;
• si shtesë: faturat e paguara për faturat e shërbimeve (për t'u siguruar që nuk ka borxhe mbi to) dhe një ekstrakt nga libri i shtëpisë për personat e regjistruar në hapësirën e banimit.

Nëse apartamenti ka disa pronarë, atëherë pëlqimi i njërit prej tyre nuk mjafton, duhet të merrni pëlqimin e të gjithëve. Ekzistojnë tre skenarë të mundshëm për zhvillimin e ngjarjeve:

1. Bashkëngjitni pëlqimin me shkrim të të gjithë bashkëpronarëve.
2. Një bashkëpronar lidh një marrëveshje me një prokurë nga të tjerët.
3. Në përfundim të kontratës, të gjithë pronarët janë të pranishëm personalisht (atëherë kontrata tregon se apartamenti është dhënë me qira nga të gjithë pronarët në të njëjtën kohë).

Pëlqimi me shkrim kërkohet edhe nga personat që nuk janë pronarë, por janë të regjistruar në hapësirën e banimit. Përndryshe, ata mund të kërkojnë të drejtat e tyre në çdo kohë, dhe ju do të duhet të kërkoni urgjentisht strehim të ri.

Meqenëse po flasim për marrjen me qira të një apartamenti, do të thotë që qiramarrësi është një individ. Prandaj, ai duhet të marrë me vete pasaportën e tij. Nëse nuk do të jetoni vetëm në një apartament, atëherë kërkohen edhe detajet e pasaportës së qiramarrësit të dytë (të tretë, të pestë).

Marrëveshjet e qirasë së pasurive të paluajtshme i nënshtrohen regjistrimit shtetëror. Përveç një kontrate të lidhur për më pak se një vit.

Afati

Kontrata e punës mund të jetë afatshkurtër (deri në një vit) dhe afatgjatë (nga një vit në pesë vjet). Nëse kontrata nuk thotë asnjë fjalë për afatin, konsiderohet se është lidhur për maksimum pesë vjet. Dallimi kryesor midis kontratave afatgjata dhe afatshkurtra janë kushtet për dëbimin e qiramarrësve.

Kontrata afatshkurtër

Pronari mund të caktojë një periudhë gjatë së cilës kontrata mund të ndërpritet nga palët përpara afatit. Nëse nuk specifikohet një periudhë e tillë, ai nuk ka të drejtë të dëbojë qiramarrësit para përfundimit të kontratës. Por në fund të kësaj periudhe, vetë pronari vendos nëse do të vazhdojë t'u japë banesën me qira të njëjtëve qiramarrës apo do të kërkojë të tjerë.

Kontrata afatgjatë

Është shumë më e vështirë për pronarin të ndahet me qiramarrësit. Në fund të afatit të kontratës, qiradhënësi nuk mund thjesht të zhvendosë dikë tjetër në apartament: nëse ai nuk e ka njoftuar qiramarrësin për dëshirën e tij të paktën tre muaj para përfundimit të kontratës, konsiderohet se kontrata është automatikisht. rinovuar në kushtet e vjetra.

Nëse qiradhënësi thotë se nuk ka më në plan të japë me qira pronën, atëherë qiramarrësit duhet të largohen. Por në këtë rast ai realisht nuk mund ta marrë banesën me qira për të paktën një vit, përndryshe qiramarrësit e mëparshëm kanë të drejtë të shkojnë në gjykatë dhe të kërkojnë dëmshpërblim.

Ndryshe nga një qiradhënës, një qiramarrës mund të zgjidhë kontratën në çdo kohë pa dhënë një arsye.

Gjendja e banesës dhe pronës

Riparime dhe përmirësime

Pyetja urgjente: kush po i bën riparimet? Zakonisht, marrëveshja përmban formulimin se "pas skadimit të kontratës së qirasë, qiramarrësit marrin përsipër të kthejnë lokalet në të njëjtën formë në të cilën është dhënë". Prandaj, kontrata duhet të tregojë menjëherë se çfarë mund të ndryshohet në apartament dhe çfarë jo.

Përveç kësaj, pa pëlqimin e pronarit, banorët nuk kanë të drejtë të kryejnë riorganizim dhe rindërtim të ambienteve të banimit. Për shembull, gjatë riparimeve, nuk mund të merrni dhe prishni një ndarje të brendshme ose të zgjeroni një portë.

Nëse është e mundur të kryhen riparime, atëherë sigurohuni që të përshkruani në kontratë se sa duhet të ulet qiraja. Nëse nuk ka asnjë tregues, është e mundur që ju të riparoni gjithçka vetë, dhe pronari thjesht do të refuzojë të rimbursojë shpenzimet tuaja.

Të gjitha riparimet dhe shpenzimet aktuale mbi të janë mbi supet e qiramarrësit. Ai jo vetëm që ruan rendin në apartament, por është përgjegjës edhe për sigurinë e pronës.

Qiradhënësi duhet të kryejë riparime të mëdha dhe të gjitha shpenzimet i përballon ai (përveç rasteve kur përcaktohet ndryshe në kontratë). Nëse qiradhënësi nuk tregon interes për riparime të mëdha kur kërkohet, atëherë qiramarrësi ka të drejtë të:

• të kryejë në mënyrë të pavarur riparime të mëdha të parashikuara nga kontrata ose të shkaktuara nga një nevojë urgjente dhe të mbledhë koston e saj nga qiradhënësi;
• të kërkojë uljen përkatëse të qirasë;
• kërkojnë zgjidhjen e kontratës dhe kompensimin e humbjeve.

Kur rinovoni ose blini diçka të re për një apartament me qira, në aspektin ligjor, po bëni përmirësime. Ato mund të jenë të ndashme dhe të pandashme. Për shembull, nëse një qiramarrës ka instaluar një kondicioner ose një ngrohës uji me shpenzimet e tij (dhe qiradhënësi nuk e ka ulur qiranë ose nuk ka rimbursuar koston e tyre), ai ka të drejtë t'i marrë ato me vete.

Përmirësimet e pandashme, si për shembull tapetet e reja, nuk mund të merren me vete pa prishur pamjen e banesës. Prandaj, qiramarrësi mund të kërkojë të rimbursojë vlerën e tyre kur të përfundojë kontrata. Por kërkesa do të plotësohet nëse në kontratë thuhet se qiradhënësi nuk e ka kundërshtuar këtë përmirësim.

Gjendja pronësore

Qiradhënësi është i detyruar t'i sigurojë qiramarrësit pronën në gjendje të mirë. Kjo do të thotë që nëse diçka ju pengon të përdorni apartamentin, qiradhënësi duhet ta eliminojë këtë arsye me shpenzimet e tij. Edhe atë që ai as nuk e kishte dyshuar në momentin e marrjes me qira të banesës. Për shembull, ju u vendosët dhe u habitët kur zbuluat se të gjitha tubat kanë qenë prej kohësh të kalbur dhe është thjesht e pamundur të lahet në dush. Pronari duhet ta eliminojë këtë mangësi sa më shpejt të jetë e mundur dhe absolutisht pa pagesë. Nëse ai nuk e bën këtë, ju ose mund ta eliminoni vetë shkakun dhe të kërkoni rimbursimin e shpenzimeve, ose të përfundoni kontratën.

Kujdes: qiradhënësi duhet të eliminojë me shpenzimet e tij vetëm ato mangësi për të cilat as ai dhe as ju nuk dinit.

Nëse, gjatë inspektimit të banesës, keni parë që diçka nuk funksiononte atje, ose jeni paralajmëruar paraprakisht për këtë, atëherë tashmë është e drejta juaj të pajtoheni me një kusht të tillë ose të kërkoni një alternativë më të mirë.

Gjithashtu, avokatët rekomandojnë, krahas kontratës, të hartohet edhe akti i pranimit të banesës. Ai përshkruan gjendjen e mobiljeve, hidraulikut, dyshemeve, dritareve dhe gjithçka tjetër. Më pas, kjo do të ndihmojë në shmangien e mosmarrëveshjeve në lidhje me cilësinë e riparimeve dhe mobiljeve. Sigurisht, në një apartament me mobilje të vjetra sovjetike dhe pa pajisje, nuk keni pse ta bëni këtë. Por pronari, i cili jep me qira një shtëpi me mobilje dhe pajisje të shtrenjta, është i interesuar të sigurojë që e gjithë prona t'i kthehet në gjendjen e duhur, kështu që mund të bashkëngjisë edhe fotografi të pronës dhe fatura që konfirmojnë vlerën e saj. Natyrisht, amortizimi natyror merret parasysh. Por qiramarrësi do të duhet të paguajë për ekranin e thyer të televizorit.

Kushtojini vëmendje një gjëje të tillë si "përgjegjësia e përbashkët" nëse merrni me qira një apartament me dikë në një përpjekje të përbashkët. Nëse kontrata nuk parashikon një klauzolë për përgjegjësi solidare, atëherë të gjithë përgjegjësinë do ta ketë ai që ka lidhur kontratën. Kjo do të thotë, nëse fqinji juaj i pakujdesshëm thyen diçka, dhe vetëm ju jeni regjistruar në kontratë si përgjegjës, atëherë do të duhet të paguani.

Qira

Kontrata përcakton procedurën, kushtet dhe kushtet për marrjen e qirasë. Nëse nuk ka udhëzime të veçanta për këtë, atëherë konsiderohet se ato janë të ngjashme me ato që përdoren zakonisht gjatë marrjes me qira të një prone të tillë: në rastin e një apartamenti, kjo është një shumë fikse e pagesës që bëhet çdo muaj.

Nëse qiradhënësi kërkon të paguajë menjëherë një pagesë 2-3 muaj përpara ose një depozitë, kjo duhet të shkruhet në kontratë.

Dokumenti duhet gjithashtu të tregojë se sa shpesh dhe në çfarë mase qiradhënësi mund të rrisë pagesën. Në praktikë, rritja e qirasë zakonisht regjistrohet një herë në vit deri në 10% të kostos fillestare. Por e gjithë kjo është në diskrecionin e palëve.

Nëse një klauzolë e tillë nuk përfshihet në kontratë, qiradhënësi ka ende të drejtë të rrisë qiranë, por kjo mund të bëhet jo më shumë se një herë në vit. Për më tepër, ai është i detyruar të njoftojë qiramarrësin për këtë paraprakisht me shkrim. Nëse kushtet e reja nuk i përshtaten, ai mund të tërhiqet nga kontrata në mënyrë të njëanshme.

Qiramarrësi gjithashtu ka të drejtë të kërkojë uljen e qirasë nëse, për rrethana jashtë kontrollit të tij, kushtet e ambienteve të marra me qira janë përkeqësuar.

Për më tepër

Flisni me pronarin për të gjitha detajet. Me shumë mundësi do t'ju duhet të takoheni shpesh. Ai është i shqetësuar për banesën e tij, ju jeni i shqetësuar për cilësinë e jetesës, ndaj mësoni të negocioni dhe shkruani të gjitha marrëveshjet verbale në dokument.

Jo shpesh, por ndodh një situatë e pakëndshme: ndonjëherë pronarëve u pëlqen të hyjnë pa paralajmërim, edhe në mungesë të qiramarrësve dhe disa herë në muaj. Kjo është një arsye për të zgjidhur kontratën me rimbursimin e shpenzimeve të lëvizjes së qiramarrësit. Për të shmangur një situatë të tillë, thjesht shtoni një rresht në marrëveshje se sa shpesh mund të shfaqet pronari në shtëpinë tuaj, nëse është e nevojshme t'ju paralajmërojë për këtë paraprakisht dhe tregoni ndalimin e vizitave spontane në mungesë.

Zbuloni se si pronari i trajton mysafirët, kafshët dhe tregoni këtë në kontratë.

Vetëm duke negociuar dhe rregulluar të gjitha detajet që kanë rëndësi, të dyja palët do të mund të jetojnë pa konflikte dhe pa ankth të panevojshëm.

Zgjidhja e kontratës përmes gjykatës

Ne kemi thënë tashmë se nuk është e lehtë për një qiradhënës të ndahet nga një qiramarrës, lloji i kontratës luan një rol të rëndësishëm. Por qiramarrësi ka të drejtë të zgjidhë kontratën në çdo kohë, por me një kusht: duhet të njoftojë me shkrim qiradhënësin për dëshirën e tij tre muaj përpara.

Por ndonjëherë është e pamundur të biesh dakord në mënyrë njerëzore, dhe për njërën nga palët ka vetëm një rrugëdalje - të kërkojë drejtësi përmes gjykatës dhe të përfundojë kontratën.

Me kërkesë të qiradhënësit, kontrata mund të zgjidhet përpara afatit nga gjykata në rastet kur qiramarrësi:

• përdor pronën me shkelje të konsiderueshme të kushteve të kontratës ose me shkelje të përsëritura;
• degradon ndjeshëm pronën;
• nuk e paguan qiranë në kohë më shumë se dy herë radhazi;
• nuk kryen riparime të mëdha të pronës brenda kushteve të parashikuara në kontratë, nëse, sipas kontratës, riparimet e mëdha janë përgjegjësi e qiramarrësit.

Qiradhënësi mund të zgjidhë kontratën përmes gjykatës vetëm nëse ka kërkuar me shkrim nga qiramarrësi të eliminojë shkeljet.

Me kërkesë të qiramarrësit, kontrata e qirasë mund të zgjidhet para kohe nga gjykata në rastet kur:

• qiradhënësi nuk siguron pronën ose krijon pengesa që pengojnë përdorimin e plotë të pronës;
• prona ka mangësi që nuk janë specifikuar nga qiradhënësi me rastin e lidhjes së kontratës, nuk i janë njohur paraprakisht qiramarrësit dhe nuk mund të zbulohen gjatë inspektimit të pronës;
• qiradhënësi nuk kryen riparime të mëdha të pronës brenda periudhës së përcaktuar me kontratë ose brenda një afati të arsyeshëm kohor;
• pronë, për shkak të rrethanave jashtë kontrollit të qiramarrësit, në gjendje të papërshtatshme për përdorim.

Me përfundimin e qirasë, qiramarrësi është i detyruar t'i kthejë qiradhënësit pronën në gjendjen në të cilën e ka marrë, duke marrë parasysh konsumimin normal ose në gjendjen e parashikuar në kontratë.

Si përfundim, le të ndalemi në dy pika më të rëndësishme.

Nëse qiradhënësi dhuron ose shet një shtëpi me qira, kjo nuk e ndërpret qiranë. Me fjalë të tjera, kur një person vjen dhe thotë: “Largohu, po shes një apartament”, është e paligjshme. Ndryshimi i pronarit nuk sjell zgjidhjen e kontratës së qirasë për banesën.

Nëse është e nevojshme, ju mund të ndryshoni qiramarrësin (qiramarrësin). Kjo do të thotë, nëse kontrata është lidhur për burrin, dhe ai, për shembull, niset për në Polin e Veriut në një udhëtim të gjatë pune, atëherë me pëlqimin e tij, ju mund ta ndryshoni qiramarrësin me gruan e tij. Në këtë rast, kontrata mbetet e njëjtë, të njëjtat kushte, afati vazhdon të rrjedhë dhe nuk rivendoset. Por kjo mund t'ju shpëtojë nga burokracitë nëse lindin ndonjë problem (për shembull, nëse duhet të përfundoni kontratën ose të mbledhni diçka përmes gjykatës).