Cila ishte hipoteka në periudha të ndryshme historike

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 04:10

Si e zgjidhën njerëzit çështjen e blerjes së banesave me kredi nga kohërat parahistorike deri në shekullin e 21-të.

Instrumentet moderne financiare kanë ndryshuar rrënjësisht qëndrimin e një personi ndaj ekonomisë së tij. Merrni të njëjtën hipotekë: i lejonte njerëzit të blinin banesa dhe pasuri të tjera të paluajtshme me kushte që ishin thjesht të pamundura më parë. Le të kuptojmë se si është rregulluar çështja e hipotekës në periudha të ndryshme, në mënyrë që të kuptojmë se sa i ka ndihmuar njerëzit të përmirësojnë jetën e tyre.

1. Paleoliti dhe më herët

Shkencëtarët dinë shumë pak se si ishte rregulluar jeta familjare dhe ekonomike në kohët parahistorike. Arkeologët dhe paleogjenetistët, në rastin më të mirë, mund të rindërtojnë madhësinë e grupeve njerëzore, ngjashmërinë dhe profesionin e tyre gjenetik.

Për të rindërtuar zakonet e popullit paleolitik, ata zakonisht shikojnë pak a shumë fise moderne të gjuetarëve-mbledhësve (për shembull, populli Guaiac që jeton në territorin e Paraguait modern). Por duket se njerëzit e lashtë ishin të prirur për patrilokalitet - një lloj marrëdhënieje familjare në të cilën një grua shkon në fisin e babait të burrit të saj (nëse koncepti i "burrit" në kuptimin tonë është përgjithësisht i zbatueshëm për një antikitet të tillë). Epo, ata padyshim kishin ekzogami - një ndalim për martesat e lidhura ngushtë. Në përgjithësi, më duhej të jetoja me prindërit e mi.

Nëse do të kishte një hipotekë moderne: ndoshta disa familje mund të kishin marrë hipotekë për ushqim, veshje dhe armë dhe të kishin krijuar një fis të ri. Pothuajse në të njëjtën mënyrë si tani familjet e reja po vendosen miqësisht në ndërtesa të reja. Si rezultat, anëtarët e fisit të ri do të kishin një rrethim të së njëjtës moshë.

2. Në Greqinë e Lashtë

Në fakt, fjala "hipotekë" është me origjinë greke dhe përkthehet si "themel", "peng", apo edhe "paralajmërim". Kështu quhej shtylla, e cila ishte vendosur në kufirin e truallit, saqë “paralajmëronte” se ky vend shërben si garanci për borxhin.

Kështu, tek grekët, hipoteka ishte një formë e detyrimit pasuror të debitorit ndaj kreditorit të tij: në rast të mospagesës, kreditori kishte të drejtë të merrte përsëri tokën e hipotekuar. Para zhvillimit të hipotekës, debitori i falimentuar i përgjigjej kreditorit me lirinë personale, prandaj hipoteka ishte një masë më progresive e marrëdhënieve ekonomike.

Natyrisht, për këtë duhej të ekzistonte në shoqërinë greke një institucion i zhvilluar i pronësisë private të tokës. Në vitin 621 p.e.s., sundimtari athin Drakont përpiloi grupin e parë të ligjeve të shkruara (po, masat shumë drakoniane), të cilat dënonin ashpër çdo shkelje të pronës së dikujt tjetër. Kjo i dha shtysë zhvillimit të marrëdhënieve të kredisë dhe borxhit, në të cilat toka vepronte si kolateral. Hipoteka greke ishte plotësisht funksionale në fillim të shekullit të 6-të para Krishtit.

Por një hipotekë e tillë nuk ishte e disponueshme për të gjithë: për ta përdorur atë, ishte e nevojshme të zotëronit ndarjen tuaj.

Djali i madh në familje ishte trashëgimtar i pasurisë së babait të tij, kështu që ai mund të sillte gruan e tij në shtëpinë e prindërve, e cila më vonë së bashku me tokën kaloi në pronësi të tij. Ishte ai që mund të llogariste në një hipotekë në të ardhmen, për të cilën, në fakt, nuk kishte më nevojë për të.

Por djemtë e vegjël në këtë kuptim ishin në disavantazh dhe mund të kënaqeshin me parcela toke, ose të hynin në shërbim të të pasurve, ose të kërkonin pasurinë e tyre në koloni. E gjithë kjo nuk ishte shumë e favorshme për krijimin e një familjeje në një moshë relativisht të re.

Nëse do të kishte një hipotekë moderne:aftësia për të marrë fillimisht tokë në qytetin e tij të lindjes dhe më pas për të shlyer borxhin për të në para ose shërbim do të kishte kthyer jetën e grekëve të lashtë. Djemtë e vegjël sigurisht që do të kënaqeshin. Vërtetë, atëherë ata do të kishin jetuar në afërsi të Athinës, Spartës ose Korinthit, dhe jo të mbulonin të gjithë Mesdheun me kolonitë e tyre. Ose, përkundrazi, do të mbulonin të gjithë ekumenin.

3. Në Romën e lashtë

Në botën e lashtë, hipotekat njiheshin në Babiloni (ligjet e Hamurabit në shekullin VI p.e.s.), në Mesopotami, madje edhe në Indi (në shekullin II p.e.s.). Por hipoteka u bë më afër kushteve moderne në Romën e lashtë.

Në fillim, marrëdhëniet e borxhit midis romakëve u ndërtuan, si të thuash, me kusht, në formën e një "transaksioni në besim" (lat. Fiducia), dhe rreziqet nuk u morën nga kreditori, por nga debitori: ka transferuar kreditorin në këmbim të parave duke përdorur një peng të procedurës ligjore të posaçme, pra sende të luajtshme ose të paluajtshme. Pas shlyerjes së borxhit, ai mund të shpresonte vetëm se kreditori do ta mbante premtimin e tij dhe, me ndihmën e një procedure të pasqyruar ligjore, do të kthente kolateralin. Nëse kreditori për ndonjë arsye refuzoi ta bënte këtë, debitori mund të diskreditonte vetëm emrin e tij midis bashkëqytetarëve - ligji nuk mund ta ndihmonte në asnjë mënyrë, një marrëveshje është një marrëveshje.

Tashmë në shekullin II para Krishtit, marrëdhëniet e hipotekave ishin zhvilluar ndjeshëm. Sipas formës së re të transaksionit të pengut (lat. Pignus), kreditori, në këmbim të parave të tij, nuk merrte më titullin e pronës së debitorit, por vetëm të drejtën e zotërimit të kësaj pasurie. Kreditori nuk kishte as të drejtën e përdorimit të kësaj pasurie, por frytet e fituara nga kjo pronë mund të shkonin për të paguar borxhin ose interesin e saj. Vetëm në rastin kur debitori nuk mund të paguante në përputhje me detyrimet e marra, kreditori bëhej pronar i pasurisë së tij.

Së fundi, në dekadat e para të shekullit II p.e.s., shfaqet një lloj i tretë kolaterali, i cili është realisht i afërt me hipotekën moderne (lat. Hypotheca legalis) - një peng pasurie pa kaluar te kreditori.

Kjo u lehtësua nga ndryshimi i kushteve politike dhe ekonomike të asaj kohe: dobësimi i sistemit të skllevërve dhe transferimi masiv i tokës te qiramarrësit. Fillimisht, qiramarrësit - apartamente ose parcela të vogla - kishin lënë peng pasurinë e tyre të luajtshme (p.sh. mobilje ose mjete bujqësore) si garanci me qira, por vazhduan ta zotëronin atë. Më pas, objekt i hipotekës mund të bëhet edhe pasuria e paluajtshme.

Nëse huamarrësi nuk mund të paguante sipas marrëveshjes, huadhënësi merrte të drejtën të kërkonte sendin e lënë peng me shitjen e tij të mëvonshme në ankand dhe kompensim nga të ardhurat e bilancit të borxhit të huamarrësit.

Nëse do të kishte një hipotekë moderne:hipoteka romake ishte tashmë mjaft e zhvilluar, por kishte një sërë disavantazhesh. Për shembull, në Romën e lashtë, një regjistër i unifikuar i pasurisë nuk mbahej dhe huadhënësi, duke pranuar një peng, nuk mund të ishte i sigurt se e njëjta pronë nuk ishte më peng te një huadhënës tjetër dhe se në rast falimentimi të huamarrësit, ai e drejta e hipotekës nuk do të përplasej me të drejtën e hipotekës së dikujt tjetër.

Përveç kësaj, hipoteka zakonisht shtrihej në të gjithë pronën e huamarrësit, gjë që e bënte vëllimin dhe vlerën e saj të pasigurt, të cilat mund të ndryshonin me kalimin e kohës. Këto marrëdhënie të pazgjidhura pronësore penguan zhvillimin e hipotekave, gjë që do të thoshte se qytetarët romakë që kishin nevojë për të vuanin.

4. Në Evropën mesjetare

Siç shihet nga sa më sipër, një hipotekë është në gjendje të ekzistojë normalisht vetëm me respektim të rreptë të të drejtave të pjesëmarrësve në transaksione. Transaksionet strukturore komplekse kërkonin kontroll dhe rregullim, dhe në terma afatgjatë - një sistem regjistrimi që funksiononte mirë. E gjithë kjo mund të sigurohej vetëm nga shteti. Prandaj, së bashku me rënien e Perandorisë Romake si një formacion i vetëm shtetëror i centralizuar në shekujt 5-6 pas Krishtit, institucioni i hipotekës praktikisht pushoi së ekzistuari.

Ajo u ringjall vetëm në epokën e mesjetës së lartë (shek. XII-XIII), në një valë të re të zhvillimit të marrëdhënieve monetare dhe juridike. Feudalët shpesh kishin nevojë për para për të zhvilluar luftëra të brendshme ose kryqëzata, dhe për këtë arsye ata u detyruan t'i hipotekonin kështjellat dhe tokat e tyre stërgjyshore te fajdexhinjtë ose fqinjët më të pasur.

Si rrjedhojë, Evropa Perëndimore, si pasardhëse e Perandorisë Romake, miratoi dhe zhvilloi institucionin e hipotekës, duke e bërë atë edhe më të zyrtarizuar, të mbrojtur nga legjislacioni i zhvilluar. Përveç kësaj, kishte libra të veçantë hipotekor, ku futeshin informacione për pasuritë e paluajtshme të hipotekuara.

Në epokën e mesjetës së vonë (shek. XIV-XVI), hipoteka u vendos përfundimisht në formën në të cilën ekziston deri më sot: prona e hipotekuar mbetet në posedim të debitorit dhe kreditori merr të drejtën, në rasti i mos shlyerjes së borxhit, për të rimarrë pronën e hipotekuar me shitjen e saj të mëvonshme në ankand…

Nëse do të kishte një hipotekë moderne: është mirë nëse je një feudal i madh dhe ke diçka për të hipotekuar - dhe shpreson për plaçkën e luftës, e cila do të rimbursojë edhe borxhin edhe interesin. Por shumica dërrmuese e evropianëve perëndimorë në mesjetë ishin fshatarë të varfër që zotëronin parcela shumë të vogla për të llogaritur në kredi të mëdha. Dhe në përgjithësi, gjykatat, paditë, noterët dhe avokatët janë për të pasurit dhe fisnikët, në rastin më të mirë - për hajdutët e qyteteve të mëdha. Jo, hipotekat në mesjetë ishin ende larg të qenit përgjithësisht të disponueshme.

5. Moderniteti

Në shekullin e 19-të, rritja industriale, urbanizimi dhe zhvillimi i infrastrukturës urbane kontribuan në rritjen shpërthyese të tregut të hipotekave. Në vendet më të zhvilluara evropiane - Anglia, Franca apo Holanda - parimet e kreditimit për financimin e ndërtimit u përdorën në mënyrë aktive dhe kudo. Oferta monetare në ndërtim dhe industri u investua edhe në vende të tjera evropiane, përfshirë Perandorinë Ruse.

Në shekullin e njëzetë, hipoteka fitoi një rol të veçantë në Shtetet e Bashkuara gjatë Depresionit të Madh. Ishte ajo që formoi bazën e "New Deal" të Franklin Roosevelt.

Ekzistojnë dy lloje të kredive në tregun amerikan të banesave - kreditë e ndërtimit dhe hipotekat. Shuma e kredisë nuk kalon 80–90 për qind të vlerës së pasurisë së paluajtshme të hipotekuar. Madhësia e këstit të parë të bërë nga huamarrësi nga fondet e veta, është përkatësisht 10-20 për qind. Shteti u jep të varfërve kredi me koncesion për vlerën e plotë të shtëpisë.

Sot, kreditë hipotekare në Shtetet e Bashkuara lëshohen për një periudhë 15-20 vjet. Një tipar dallues i hipotekës amerikane është mbështetja e synuar dhe sistematike e qeverisë për huadhënien hipotekore nëpërmjet instrumenteve të tilla si tregu dytësor i hipotekave, sigurimi i kredive qeveritare dhe përfitimet në marrjen e kredive për qytetarët me të ardhura të ulëta. Falë këtyre masave dhe disponueshmërisë së kredisë, 75 për qind e amerikanëve kanë shtëpinë e tyre.

Në Rusi, tregu i hipotekave filloi të zhvillohet vetëm pas rënies së BRSS. Në vitin 1997, qeveria krijoi Agjencinë e Hipotekës Rezidenciale për të tërhequr investime në sektorin e hipotekave. Në vitin 1998 u miratua ligji "Për hipotekat (pengun e pasurive të paluajtshme)". Sipas të dhënave për kreditë hipotekore të dhëna individëve rezidentë dhe të drejtave të fituara të pretendimit për kredi hipotekare në rubla të Bankës Qendrore, rritja e kredisë hipotekore në vitin 2017 krahasuar me një vit më parë ishte 37 për qind. Në total, në vitin 2017, më shumë se dy trilion rubla u lëshuan në kredi. Kjo u bë e mundur për shkak të uljes së vazhdueshme të normës bazë. Në dhjetor 2017, ajo u rregullua. Banka e Rusisë vendosi të mbajë normën bazë në 7.25% në vit në 7.25% në vit.

Trendi i përgjithshëm i hipotekës moderne është i dukshëm - do të jetë gjithnjë e më i përballueshëm për një numër në rritje të qytetarëve. Synimi i shteteve që mbështesin këtë lloj kreditimi është të sigurojnë banesat e tyre për numrin maksimal të qytetarëve të tyre dhe familjeve të reja.