Çfarë duhet të kontrolloni përpara se të blini një apartament në tregun sekondar

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. E modifikuara e fundit: 2023-12-17 04:10

Nëse i merr lehtë dokumentet, mund të mbetesh pa shtëpi dhe pa para.

Kur blini diçka në një dyqan, mjafton që shitësi të dëshirojë t'ju japë produktin dhe ju dëshironi ta blini atë. Me pasuritë e paluajtshme, gjithçka është më e ndërlikuar: një marrëveshje mund të kundërshtohet nëse rezulton se është mashtruese ose të drejtat e dikujt janë shkelur gjatë shitjes. Në të njëjtën kohë, blerësi do të jetë më i trishtuar: ata do të dëbohen nga banesa, paratë do të duhet të kthehen përmes gjykatës dhe ndonjëherë edhe t'u thonë lamtumirë.

Për të parandaluar që kjo të ndodhë, kontrolloni të gjitha dokumentet - dhe sigurohuni që të keni origjinalet ose kopjet e vërtetuara nga një noter.

1. Ekstrakt nga USRN për karakteristikat kryesore të objektit

Ky është një dokument shumë i rëndësishëm me informacion nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i Pasurive të Paluajtshme, i cili do t'ju japë shumë informacione të dobishme.

Kush janë pronarët

Të gjithë ata duhet të pajtohen me marrëveshjen, përndryshe ajo mund të sfidohet.

A ka ndonjë pengesë

Një objekt mund të lihet peng në një bankë për shkak të hipotekës, i dhënë me qira me regjistrimin e një marrëveshjeje me Agjencinë Federale të Menaxhimit të Pronës, i arrestuar për borxhe. Nëse po, pronarët nuk kanë të drejtë ta disponojnë atë. Marrëveshja do të jetë e pavlefshme.

Cilat janë karakteristikat e banesës

Ekstrakti nga USRN do të përmbajë adresën e saktë, numrin kadastral, zonën. Plani teknik i apartamentit është i printuar në faqen e fundit. Ju mund të vlerësoni pamjet e dhomave dhe të vini re praninë e rizhvillimeve. Kjo e fundit është veçanërisht e rëndësishme nëse po aplikoni për një kredi hipotekore - mund të mos miratohet.

Nga cila datë pronarët zotërojnë një apartament

Krahasoni atë me datën në letrat e pronësisë (për to më poshtë).

Në bazë të cilit dokument pronari e zotëron banesën

Në disa raste, rreziku është fillimisht më i lartë - kjo diskutohet gjithashtu në klauzolën për dokumentet e titullit.

Një ekstrakt nga USRN do të sigurohet nga pronari. Ju mund të merrni një version të zhveshur të tij vetë.

Për ta bërë këtë, duhet të porosisni një ekstrakt në faqen e internetit Rosreestr. Për sigurimin e një dokumenti në formë elektronike, do të duhet të paguani 250 Marrja e informacionit nga rubla USRN. Ju gjithashtu duhet të porosisni një ekstrakt për transferimin e të drejtave në pronë - kushton po aq. Në këtë dokument, do të shihni se sa shpesh dhe mbi çfarë baze ndërroheshin pronarët e banesës.

Nëse gjatë një ose dy viteve të fundit pronat e paluajtshme kanë ndryshuar disa herë, kjo është një arsye për të qenë të kujdesshëm. Zakonisht kështu maskohen transaksionet mashtruese. Nëse pronari i mashtruar është në gjendje të kundërshtojë zinxhirin e transaksioneve përmes gjykatës, apartamenti do t'i kthehet atij.

2. Dokumentet e pronarit/ve

Nëse pronari është i rritur

Vlefshmëria e pasaportës

Le të themi se pronari ka ndërruar pasaportën e tij gjashtë muaj më parë, duke i thënë policisë se i kishte humbur të vjetrën. Dhe tani ai po përpiqet të përfundojë një marrëveshje për një dokument të pavlefshëm, në mënyrë që ta kundërshtojë atë më vonë. Kjo është e mbushur me probleme.

Pra, me ndihmën e një shërbimi special të Ministrisë së Punëve të Brendshme, zbuloni nëse dokumentet janë të vlefshme.

Të dhënat e pasaportës

Seria, numri, vendi i lindjes dhe adresa e regjistrimit do të nevojiten për t'i krahasuar ato me të dhënat e treguara në dokumente të tjera (është e rëndësishme që gjithçka të përputhet). Nëse pronari arriti të ndryshojë pasaportën gjatë kësaj kohe, detajet e kopjes së mëparshme tregohen në faqen e parafundit të asaj aktuale.

Kushtojini vëmendje emrit, mbiemrit dhe patronimit: një mospërputhje e të paktën një shkronje në dokumente të ndryshme është një arsye për t'i kërkuar pronarit që t'i sjellë letrat në uniformitet. Përndryshe, mund të bëhet shkak për kontest në lidhje me vlefshmërinë e transaksionit.

Statusi familjar

Njëri nga bashkëshortët nuk mund të disponojë arbitrarisht pasurinë e fituar bashkërisht pa pëlqimin e tjetrit. Një marrëveshje e tillë është e lehtë për t'u sfiduar. Pra, është e rëndësishme të zbuloni nëse pronari është i martuar dhe nga cila datë. Ky informacion do të jetë i dobishëm për ju kur të kaloni te dokumentet e titullit.

Nëse një person ka marrë një apartament me trashëgimi ose si dhuratë, prania e një bashkëshorti nuk ka rëndësi. Një pronë e tillë nuk konsiderohet e fituar bashkërisht.

Por nëse keni të bëni me një kontratë shitjeje, kushtojini vëmendje datës së lidhjes së saj. Pronari mund të disponojë lirisht një apartament të blerë para martesës. Nëse e ka blerë pas dasmës, paketa e dokumenteve duhet të përmbajë pëlqimin e noterizuar të bashkëshortit për shitjen. Teorikisht, ajo mund të zëvendësohet me një kontratë martese, e cila i siguron pronarit të drejtën e disponimit të sendit në mënyrë të vetme. Por me pëlqim është akoma më e qetë: marrëveshja paramartesore ndonjëherë kontestohet.

Nëse pronari i banesës është i divorcuar dhe apartamenti është blerë gjatë martesës, përsëri mund të konsiderohet pronë e përbashkët. Këtu ju duhet ose pëlqimi, ose një vendim gjykate për seksionin sipas të cilit prona iu transferua personit me të cilin planifikoni të lidhni një marrëveshje.

Informacion për fëmijët

Në vetvete, nuk do t'ju tregojë asgjë. Por, nëse pronari ka fëmijë, kjo është një arsye për kontrolle shtesë dhe kërkesa për dokumente të reja.

Nëse një apartament blihej me hipotekë, mund të përdoret kapitali i maternitetit për ta shlyer atë. Kjo vendos detyrimin për t'u pajisur fëmijët me aksione në apartament. Prandaj, nëse në mesin e pronarëve janë vetëm prindërit, kjo nuk është bërë. Më pas, transaksioni mund të kundërshtohet.

Për të parandaluar që kjo të ndodhë, kërkoni nga pronari një vërtetim nga Fondi i Pensionit që kapitali i lindjes nuk është përdorur për të shlyer hipotekën.

Nëse pronari është i mitur

Për fëmijët nën 14 vjeç, shikoni certifikatën e lindjes, mbi 14 vjeç - pasaportat. Krahasoni të dhënat me atë që thuhet në dokumente të tjera.

Nëse pronari është një fëmijë, përfaqësuesit e tij ligjorë nuk mund ta shesin apartamentin ashtu si. Për transaksionin kërkohet pëlqimi i autoriteteve të kujdestarisë. Dhe nëse pronari i banesës është më shumë se 14 vjeç, atëherë leja e tij.

3. Dokumentet e titullit

Emri i dokumentit, në bazë të të cilit pronari mori pronësinë, është në ekstraktin nga USRN. Ia vlen t'i hedhim një vështrim më të afërt.

Kontrata e shitjes

Gjithçka është e thjeshtë këtu: nëse pronari aktual bleu një apartament nga ai i mëparshmi, kjo konfirmohet nga marrëveshja përkatëse. Nëse keni një ekstrakt nga USRN për transferimin e të drejtave në një objekt të pasurive të paluajtshme, krahasoni të dhënat e shitësit me ato të treguara në dokument. Kërkoni gjithashtu të tregoni certifikatën e pranimit të banesës dhe faturën e shitësit për paratë. Kjo do të sigurojë që pronari i mëparshëm të mos ketë ankesa për atë aktual.

Nëse shtëpia është blerë me hipotekë, mund të kërkoni një certifikatë shlyerjeje.

Në përgjithësi, mungesa e barrëve në ekstraktin nga USRN tregon në mënyrë elokuente që kredia është shlyer. Por duke qenë se një dokument mund të kontrollohet, do të ishte e çuditshme të mos përmendej.

Marrëveshja e pjesëmarrjes në kapital në ndërtim

Nëse pronari ka marrë pasuri të paluajtshme në fazën e ndërtimit, do të ketë në dorë pikërisht këtë dokument dhe pas dorëzimit të shtëpisë do të ketë edhe një akt pranimi dhe kalimi të banesës.

Certifikata e trashëgimisë

Kur kemi të bëjmë me një pronë të tillë, ekziston rreziku që një trashëgimtar i privuar të shfaqet papritur dhe të përpiqet të kundërshtojë marrëveshjen. Për më tepër, sa më shumë kohë të ketë kaluar nga momenti i trashëgimisë, aq më pak janë rreziqet për të hyrë në telashe. Është mirë që të konsultoheni me një avokat përpara se të blini.

Marrëveshja e dhurimit

Është gjithashtu më mirë të vlerësohen rreziqet e blerjes së një shtëpie të dhuruar së bashku me një specialist. Avokati do të zbulojë nëse është ndjekur forma dhe procedura për lidhjen e transaksionit, nëse pronari e ka pronësinë e ligjshme të pronës.

Marrëveshja e transferimit të apartamentit

Lëshohet nëse pronari e ka privatizuar këtë apartament. Ekziston një paralajmërim kur kemi të bëjmë me pasuri të tilla të paluajtshme. Nëse një person i regjistruar në një apartament refuzoi të marrë pjesë në privatizim, ai merr të drejtën e jetës për të jetuar në të derisa të çregjistrohet vullnetarisht. Përndryshe, është e pamundur ta dëbosh atë edhe përmes gjykatave. Pra, është e rëndësishme të siguroheni që ai të kontrollojë përpara se shitësi të marrë paratë. Ose rrezikoni të blini një apartament me një qiramarrës.

Ekzistojnë lloje të tjera të dokumenteve të titullit, për shembull, një vendim gjykate me të cilin pronari zotëron objektin. Por me ta është më mirë të kontaktoni menjëherë një avokat nëse nuk dëshironi probleme.

4. Informacion për të regjistruarit në banesë

Në klauzolën e marrëveshjes për kalimin e banesës në pronësi, tashmë pjesërisht kemi prekur temën se sa e rëndësishme është të dihet se kush është i regjistruar në banesë. Tani le ta shqyrtojmë pyetjen në më shumë detaje.

Përveç atyre që refuzuan të privatizojnë, qiramarrësit e mëposhtëm paraqesin rrezik për transaksionin tuaj dhe jetesën e rehatshme në apartamentin e blerë:

• lirohet nga banesa për shërbimin ushtarak ose trajtim në një sanatorium;
• hequr nga regjistri për shkak të vuajtjes së dënimit në vendet e privimit të lirisë;
• njihet si i zhdukur;
• të mitur të dërguar në një shkollë me konvikt.

Pas kthimit të tyre, ata do të regjistrohen në vendbanimin e tyre të mëparshëm - domethënë tek ju. Mund të jetë e mundur dëbimi i tyre përmes gjykatës, por do të duhet shumë kohë dhe përpjekje.

Kushtojini vëmendje të veçantë të miturve të liruar për të pyetur nëse shërbimi i kujdestarisë ka dhënë leje për këtë.

Për të kuptuar nuancat, duhet të shikoni disa referenca. Është më mirë të jesh prezent në momentet kur pronari i merr ato për të siguruar vërtetësinë e dokumenteve.

Certifikata e regjistrimit të formularit 9

Ai përmban informacione për të gjithë ata që janë regjistruar në apartament tani.

Certifikata arkivore e regjistrimit sipas Formularit 9

Ky version i dokumentit tregon dinamikën e regjistrimit të banorëve: kush është regjistruar më herët, kush është liruar dhe kur. Një dokument shumë i dobishëm, por ka një nuancë. Ata shpesh refuzojnë t'ua japin palëve të treta, përfshirë pronarët aktualë të banesës, pasi përmban të dhënat personale të banorëve të mëparshëm. Nëse nuk ishte e mundur të merrni "nëntë" arkivore, do t'ju duhet të punoni me atë që keni dhe të shkoni drejtpërdrejt në formularin 12 ndihmë.

Certifikata e çregjistrimit të kategorive të caktuara të qytetarëve

Dokumenti i formularit 12 përmban të dhëna nëse ndonjë nga qiramarrësit është shkarkuar nga banesa, gjë që, teorikisht, mund të bëhet burim problemesh. Në mënyrë ideale, çdo kolonë nuk ka. Përndryshe, do t'ju duhet të gjeni informacione shtesë për secilin person individualisht, ose madje të refuzoni marrëveshjen.

5. Certifikatat e zotësisë juridike

Nëse më vonë rezulton se shitësi nuk ishte në mendje të matur dhe memorie të vështirë, transaksioni do të shpallet i pavlefshëm. Ju jeni veçanërisht në rrezik nëse shitësi është i moshuar, por në përgjithësi nuk mund të siguroheni kundër kësaj. Për shembull, një avokat dinak mund të provojë se pronari ishte përkohësisht i shqetësuar për shkak të një ilaçi për ftohjen, sepse ky efekt anësor tregohet në shënim.

Për të parandaluar që kjo të ndodhë, kërkojini shitësit që të sjellë në marrëveshje një vërtetim nga një psikiatër dhe një narkolog se ai është i shëndoshë dhe nuk është i regjistruar si i varur nga droga.

Nëse ka arsye bindëse për dyshim, ftoni një ekspert të licencuar për të kryer një ekzaminim direkt në marrëveshje.

6. Informacion për borxhet për riparim

Të gjitha borxhet për banim dhe shërbime komunale i mbeten ish pronarit të banesës. Përjashtim është riparimi. Nëse shitësi nuk e ka paguar, borxhi do të shkojë tek ju. Mund ta kontrolloni mungesën me pagesën e fundit. Nëse nuk keni besim, kërkoni një certifikatë nga kompania administruese.

7. Prokura

Është mirë që të lidhni një kontratë shitje direkt me pronarin. Por pronari nuk është gjithmonë i pranishëm në marrëveshje. Në këtë rast, ai mund të lëshojë një prokurë të noterizuar për personin që do të përfaqësojë interesat e tij.

Transaksionet me këtë dokument janë të pasigurta, ka shumë faktorë rreziku. Nëse vendosni të ndërmerrni një hap të ngjashëm, kontrolloni sa vijon:

• Prokura jep të drejtën e shitjes së banesës në emër të pronarit.
• Dokumenti është origjinal - mund ta gjeni në faqen e internetit të Dhomës Federale të Noterisë.
• Prokura nuk ka skaduar.
• Ai përmban pasaportën e saktë dhe të dhëna të tjera.
• Pronari është gjallë dhe në mendjen e tij të mirë - komunikimi me video dhe certifikatat nga një dispanseri neuropsikiatrike do të ndihmojnë këtu.

Por edhe nëse gjithçka është në rregull, mendoni tre herë përpara se të vendosni për një marrëveshje të tillë.

Çfarë duhet mbajtur mend

• Kontrolloni të gjitha dokumentet. Mos kini frikë të jeni ndërhyrës ose të mërzitshëm: po rrezikoni miliona.
• Nëse keni dyshime, kontaktoni një specialist. Më mirë të jesh alarmues sesa të mbetesh pa apartament dhe para.
• Nëse me çdo hap dyshimet nuk zhduken, por bëhen më të forta, refuzoni marrëveshjen.

UPD. Teksti u përditësua më 17 nëntor 2019 me të dhëna më të rëndësishme nga burime të verifikuara.